RUMAH SENDIRI

MEMILIKI RUMAH SENDIRI

DENGAN KREDIT PEMILIKAN RUMAH (KPR)

Silahkan dibaca, kecuali jika anda tidak ada masalah dengan keuangan

Memiliki rumah sendiri kini bukan lagi sesuatu yang sulit, karena ada fasilitas kredit pemilikan rumah yang diberikan oleh kalangan perbankan yang biasa disebut Kredit Pemilikan Rumah (KPR)

Pengertian KPR        Kredit Pemilikan Rumah adalah suatu fasilitas kredit yang diberikan oleh perbankan kepada para nasabah perorangan yang akan membeli atau memperbaiki rumah.

Di Indonesia, saat ini dikenal ada 2 jenis KPR :

1.            KPR Subsidi, yaitu suatu kredit yang diperuntukan kepada masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah dalam rangka memenuhi kebutuhan perumahan atau perbaikan rumah yang telah dimiliki. Bentuk subsidi yang diberikan berupa : Subsidi meringankan kredit dan subsidi menambah dana pembangunan atau perbaikan rumah. Kredit subsidi ini diatur tersendiri oleh Pemerintah, sehingga tidak setiap masyarakat yang mengajukan kredit dapat diberikan fasilitas ini. Secara umum batasan yang ditetapkan oleh Pemerintah dalam memberikan subsidi adalah penghasilan pemohon dan maksimum kredit yang diberikan.

2.      KPR Non Subsidi, yaitu suatu KPR yang diperuntukan bagi seluruh masyarakat.Ketentuan KPR ditetapkan oleh bank, sehingga penentuan besarnya kredit maupun suku bunga dilakukan sesuai kebijakan bank yang bersangkutan.

Persyaratan KPR     Secara umum persyaratan dan ketentuan yang diperlakukan oleh bank untuk nasabah yang akanmengambil KPR relatif sama. Baik dari sisi administrasi maupun dari sisi penentuan kreditnya. Untuk mengajukan KPR, pemohon harus melampirkan :

1.            KTP suami dan atau istri (bila sudah menikah).

2.            Kartu Keluarga.

3.            Keterangan penghasilan atau slip gaji.

4.            Laporan keuangan (untuk wiraswasta).

5.            NPWP Pribadi (untuk kredit di atas Rp. 100 juta).

6.            SPT PPh Pribadi (untuk kredit di atas Rp. 50 juta).

7.            Foto kopi sertifikat induk dan atau pecahan (bila membelinya dari developer).

8.            Foto kopi sertifikat (bila jual beli perorangan).

9.            Foto kopi IMB.

Untuk lebih jelas dan lengkapnya syarat dan dokumen yang diperlukan dalam proses KPR adalah sebagai berikut :

1.         Syarat Umum :

a.         Karyawan [K] :

1.            Fotokopi KTP diri dan suami/istri.

2.            Fotokopi Mutasi Rekening minimal 3 bulan terakhir.

3.            Fotokopi slip gaji 3 bulan terakhir.

4.   Fotokopi Surat keterangan kerja terbaru dan awal (PNS) berisi nama lengkap, jabatan di kantor, lama bergabung, rekam jejak.

5.            Fotokopi Kartu Keluarga.

6.            Fotokopi NPWP &/ SPT Tahunan PPh Pasal 21.

7.            Fotokopi Sertifikat SHM atau HGB yang masih panjang,

8.     Fotokopi IMB, AJB, IPB, denah bangunan serta PBB tahun terakhir dari rumah seken (secondary).

9.          Data pemiliknya seperti FC suami-istri, KK, Surat Pisah Harta, surat cerai dan sebagainya (tergantung kasusnya).

10.         PasFoto 3×4 Suami-istri (menyusul).

11.         Fotokopi akte kelahiran suami-istri.

12.         Fotokopi Akte Nikah/Cerai/pisah harta (bila ada).

13.         Fotokopi WNI dan Surat Ganti Nama (jika ada).

14.   Fotokopi surat pesanan & kwitansi DP untuk rumah baru primary (belum bisa kami layani).

15.  Untuk Kredit Bangun Baru atau Renovasi, ditambah RAB dan IMB penambahan (jika perlu).

b.         Wiraswasta [W] :

1)         PasFoto 3×4 Suami-istri (bisa nyusul).

2)         Fotokopi KTP suami-istri.

3)         Fotokopi Kartu Keluarga.

4)         Fotokopi akte kelahiran suami-istri.

5)         Fotokopi Akte Nikah/Cerai/pisah harta (bila ada).

6)         Fotokopi WNI dan Surat Ganti Nama (jika ada).

7)         Fotokopi NPWP &/ SPT Tahunan PPh Pasal 21.

8)         Fotokopi Rekening Koran minimal 3 bulan terakhir.

9)         Fotokopi SIUP, TDP, Surat Keterangan Domisili.

10)      Fotokopi Akte Pendirian Perusahaan & Perubahannya.

11)      Fotokopi Laporan Keuangan 2 tahun terakhir.

12)      Fotokopi surat pesanan & kwitansi DP untuk rumah baru primary.

13)   Sertifikat SHM atau HGB yang masih panjang, IMB, AJB, IPB, denah bangunan serta PBB tahun terakhir dari rumah seken (secondary). Juga data pejualnya seperti FC suami-istri, KK, Surat Pisah Harta, surat cerai dan sebagainya.

14)  Untuk Kredit Bangun Baru atau Renovasi, ditambah RAB dan IMB penambahan (jika perlu).

c.         Profesional [P] :

1)         PasFoto 3×4 Suami-istri.

2)         Fotokopi KTP suami-istri.

3)         Fotokopi Kartu Keluarga.

4)         Fotokopi akte kelahiran suami-istri.

5)         Fotokopi WNI dan Surat Ganti Nama (jika ada).

6)         Fotokopi NPWP &/ SPT Tahunan PPh Pasal 21.

7)         Fotokopi Akte Nikah/Cerai/pisah harta (bila ada).

8)         Fotokopi Surat Izin Praktek / Surat Keputusan (SK) Pengangkatan.

9)         Fotokopi surat pesanan & kwitansi DP untuk rumah baru primary.
10)   Sertifikat SHM atau HGB yang masih panjang, IMB, AJB, IPB, denah bangunan serta PBB tahun terakhir dari rumah seken (secondary). Juga data pejualnya seperti FC suami-istri, KK, Surat Pisah Harta, surat cerai dan sebagainya.

11)   Untuk Kredit Bangun Baru atau Renovasi, ditambah RAB dan IMB penambahan (jika perlu).

2.         Syarat Tambahan :

a.            Minimal berusia 21 tahun atau sudah menikah maksimal berusia 55tahun.

b.       Pengalaman kerja minimal 2 tahun dan minimal 1 tahun di perusahaan sekarang sebagai pegawai tetap.

c.            Nilai kredit minimal Rp. 100.000.000 atau harga rumah minimal Rp. 100.000.000.

d.            (Sebaiknya) sudah menyiapkan DP sebesar minimal 20% dari harga rumah.

e.            Sudah menyiapkan dana tambahan minimal 7,5% dari nilai kredit yang diajukan.

f.          Tidak pernah bermasalah dengan angsuran kredit Bank terutama kartu kredit dalam 2 tahun terakhir.

g.            Total Kewajiban (termasuk angsuran lainnya) tidak melebihi 35% dari penghasilan (jika income dibawah 10jt/bulan).

h.            (Lebih baik) Tidak dekat sumber suara atau sumber “masalah”, seperti Pom bensin, restauran besar, kuburan, SUTET, depan rel kereta, dekat sungai, dekat kumpulan sampah warga, dekat rumah ibadah dan sebagainya.

i.              Ada kepastian bahwa semua ahli waris, setuju untuk menjual rumah tersebut.

j.              Tidak ada niat “mengerjai” Bank.

k.            Tidak memalsukan dokumen.

Biaya Proses KPR              Pada umumnya fasilitas KPR pemohon akan dikenakan beberapa biaya, diantaranya :

·                     Biaya appraisal.
·                     Biaya notaries.
·                     Provisi bank.
·                     Biaya asuransi kebakaran.
·                     Biaya premi asuransi jiwa selama masa kredit.

Metode Perhitungan Bunga KPR              Secara umum ada 2 metode dalam perhitungan bunga yaitu effektif dan flat. Dalam prakteknya metode suku bunga yang digunakan adalah suku bunga effektif atau annuitas, selain itu juga ada modifikasi dari metode effektif yang disebut dengan metode annuitas. Untuk memudahkan pemahaman konsep metode perhitungan bunga di atas, dapat diilustrasikan sebagai berikut :

Misalnya, kredit yang diajukan dengan jangka waktu 24 bulan sebesar Rp. 24.000.000,00 dengan bunga 10% per tahun. Misalnya pembayaran pokok pinjaman Rp 1.000.000,00 per bulan sampai lunas. Asumsi bahwa suku bunga kredit tidak berubah (tetap) selama jangka waktu kredit.

Secara umum dikenal 3 metode perhitungan bunga yaitu :

1.         Metode Efektif.        Metode ini menghitung bunga yang harus dibayar setiap bulan sesuai dengan saldo pokok pinjaman bulan sebelumnya.

Rumus perhitungan bunga adalah :

Bunga = SP x i x (30/360)

SP       = saldo pokok pinjaman bulan sebelumnya,

i           = suku bunga per tahun,

30        = jumlah hari dalam 1 bulan,

360     = jumlah hari dalam 1 tahun.

Bunga efektif bulan - 1       = Rp. 24.000.000,00 x 10% x (30 hari/360 hari) = Rp 200.000,00

Angsuran pokok dan bunga pada bulan - 1 adalah :

Rp. 1.000.000,00 + Rp. 200.000,00 = Rp. 1.200.000,00

Bunga efektif bulan - 2       = Rp. 23.000.000,00 x 10% x (30 hari/360 hari) = Rp. 191.666,67

Angsuran pokok dan bunga pada bulan - 2 adalah :

Rp. 1.000.000,00 + Rp. 191.666,67 = Rp. 1.191.666,67

Angsuran bulan kedua lebih kecil dari angsuran bulan pertama, demikian pula untuk bulan-bulan selanjutnya, besar angsuran akan semakin menurun dari waktu ke waktu.

2.         Metode Anuitas.     Merupakan modifikasi dari metode efektif. Metode ini mengatur jumlah angsuran pokok dan bunga yang dibayar sama setiap bulan.

Rumus perhitungan bunga sama dengan metode efektif yaitu :

Bunga = SP x i x (30/360)

SP       = saldo pokok pinjaman bulan sebelumnya,

i           = suku bunga per tahun,

30        = jumlah hari dalam 1 bulan,

360     = jumlah hari dalam 1 tahun. 

Angsuran bulan kedua sama dengan angsuran bulan pertama dan seterusnya dimana besarnya angsuran akan tetap sama sampai dengan selesainya jangka waktu kredit.

   

3.         Metode Flat.             Dalam metode ini, perhitungan bunga selalu menghasilkan nilai bunga yang sama setiap bulan, karena bunga dihitung dari prosentasi bunga dikalikan pokok pinjaman awal.

Rumus perhitungannya adalah :

Bunga per bulan = (P x i x t) : jb

P         = pokok pinjaman awal,

i           = suku bunga per tahun,

t           = jumlah tahun jangka waktu kredit,

jb         = jumlah bulan dalam jangka waktu kredit.

Karena bunga dihitung dari pokok awal pinjaman, maka biasanya suku bunga flat lebih kecil dari suku bunga efektif. Misalkan bunga flat sebesar 5,3739 % per tahun.

Bunga flat tiap bulan selalu sama = (Rp. 24.000.000,00 x 5,3739% x 2)
2 = Rp. 107.478,00

Angsuran pinjaman bulan - 1

Angsuran pokok dan bunga pada bulan - 1 adalah : Rp. 1.000.000,00 + Rp. 107.478,00 = Rp. 1.107.478,00

Angsuran pinjaman bulan - 2

Angsuran pokok dan bunga pada bulan - 2 adalah :

Rp. 1.000.000,00 + Rp. 107.478,00 = Rp. 1.107.478,00

Biasanya Bank memiliki aplikasi software yang secara otomatis menghitung bunga anuitas. Dalamkasus di atas, tabel perhitungan akan muncul sebagai berikut :

BULAN	SALDO	BUNGA ANNUITAS	ANGSURAN POKOK	TOTAL ANGSURAN
0	24.000.000	0	0	0
1	23.092.522	200.000	901.478	1.107.478
2	22.177.481	192.438	915.040	1.107.478

Bunga anuitas bulan - 1    = Rp. 24.000.000,00 x 10% x (30 hari/360 hari)
= Rp. 200.000,00

Angsuran pokok dan bunga pada bulan - 1 adalah :

Rp. 907.478,00 + Rp. 200.000,00 = Rp. 1.107.478,00

Bunga anuitas bulan - 2    = Rp. 23.092.522,00 x 10% x (30 hari/360 hari)
= Rp. 192.438,00

Angsuran pokok dan bunga pada bulan 2 adalah
Rp. 915.040,00 + Rp. 192.438,00 = Rp. 1.107.478,00

 

Perbandingan suku bunga            Berdasarkan contoh kasus di atas, dapat disimpulkan bahwa untuk jangka waktu kredit 2 tahun, maka suku bunga efektif 10% per tahun akan menghasilkan angsuran yang sama dengan suku bunga flat 5,3739 % per tahun.

Dalam praktik bunga flat lebih rendah ketimbang bunga anuitas dan efektif. Kalau bunga efektif dan anuitas 15-17 persen, bunga flat hanya 8 - 9 persen. 

Hal-hal yang perlu diketahui :

1.         Dalam menetapkan suku bunga kredit, banyak bank menggunakan metode flat, sehingga suku bunga terkesan lebih rendah. Untuk itu, Anda perlu menanyakan ke bank berapa sebenarnya suku bunga efektif yang diterapkan sebelum memutuskan untuk mengajukan kredit.

2.         Jika Anda sedang membandingkan suku bunga antar bank, pastikan bahwa Anda mengetahui metode perhitungan bunga yang diterapkan oleh bank.

3.         Untuk menghitung saldo pokok pinjaman, bank biasanya menggunakan metode efektif. Jadi, pada saat mengajukan kredit, Anda perlu menanyakan apakah akan ada penyesuaian terhadap perbedaan saldo pinjaman yang menggunakan bunga efektif dengan yang menggunakan bunga flat jika Anda ingin melakukan pelunasan pinjaman lebih dini sebelum jangka waktu pinjaman berakhir.

4.         Mintalah jadwal dan komposisi perhitungan bunga dan angsuran pokok pinjaman lebih dini sebelum jangka waktu pinjaman berakhir.

5.         Pastikan bahwa Anda mengetahui sifat suku bunga yang dikenakan bank, floating (mengambang) atau fixed (tetap). Jika suku bunga bersifat mengambang, maka apabila terjadi kenaikan suku bunga, biaya bunga dan angsuran pokok pinjaman akan ikut naik dan sebaliknya jika suku bunga turun.

Pastikan Anda membaca syarat dan ketentuan dari setiap produk perbankan yang akan Anda gunakan!

 

Keuntungan KPR

1.         Nasabah tidak harus menyediakan dana secara tunai untuk membeli rumah. Nasabah cukup menyediakan uang muka.

2.         Karena KPR memiliki jangka waktu yang panjang, angsuran yang dibayar dapat diiringi dengan ekspektasi peningkatan penghasilan.

3.         Keuntungan Beli Properti secara kredit (KPR/KPA/KPT) :

a.         Tidak perlu disiplin menabung, karena ini jadi pengeluaran rutin.

b.         Langsung memiliki dan menempati rumah (seken) meskipun hanya membayar 0% (Tanpa DP) s.d 37% dari harga rumah.

c.         Legalitas Lebih Terjamin. Resiko ditanggung berdua dengan Bank (lembaga resmi dan berpengalaman).

d.         Harga Lebih Terjaga.

e.         Kredit konsumen yang bunganya paling kecil. Bandingkan dengan bunga Kartu kredit & KTA. Jadi, anda bisa alihkan kredit mobil & Kartu kredit Anda ke KPR

f.          Harga properti cenderung naik. Persentase kenaikannya bisa melebihi bunga kredit, sehingga di akhir masa kredit, total yang Anda bayar bisa lebih kecil dari harga rumah.

Jika kita menabung untuk bisa membeli rumah, Tabungan kita akan sulit mengejar kenaikan harga rumah

Tahapan beli rumah dengan KPR

1.         Periksa nama di SID. Periksa nama di SID atau istilahnya BI Checking atau Daftar Hitam Bank Indonesia. Jika nama tercantum daftar itu, sebaiknya diselesaikan dahulu permasalahannya.

2.         Menghitung Kemampuan Beli.

a.         Masalah harga rumah, kita harus teliti dengan yang satu ini. Cek lagi, harga rumah sudah mencakup apa saja. Biasanya harga rumah sudah termasuk PPN 10%, biaya Akta Jual Beli (AJB) dan biaya Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB). Tapi harga belum termasuk Bea Perolehan Hak Atas Tanah Bangunan (BPHTB) dan biaya KPR (provisi, notaris, administrasi, asuransi jiwa dan kebakaran, APHT, etc). Harga rumah (tanah dan bangunan) ditambah dengan BPHTB biasanya disebut dengan “harga pengikatan”.

b.         Untuk pembayaran rumah dengan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dari bank, perhatikan tahapan pembayaran rumah dari uang tanda jadi sampai akad kredit. Jangan sampai kita salah paham atau lebih bahaya lagi, bila kita keliru (kurang) dalam menyiapkan uang. Yang pasti proses administrasi dan pembayaran perumahan adalah seperti berikut :

1)         Mari kita asumsikan bahwa hari ini kita melakukan pembayaran uang “tanda jadi”. Uang tanda jadi bervariasi antara 5, 10 atau 20 juta, tergantung ketentuan dari perumahan yang kita pilih. Perlu diperhatikan bahwa uang “tanda jadi” tidak akan kembali, apabila kita membatalkan pembelian rumah atau KPR kita tidak memenuhi persyaratan (ditolak). Setelah membayar uang “tanda jadi” kita akan mendapatkan dokumen bukti pembayaran bernama “surat pesanan tanah dan bangunan”.

2)         Seminggu kemudian kita harus sudah membayar uang muka atau Down Payment (DP). Biasanya minimal 20% atau 30%. Semakin tinggi DP yang kita bayarkan, maka akan mengurangi beban angsuran KPR rumah bulanan, dan di sisi lain memperbesar peluang kita memperoleh KPR. Minta marketing perumahan untuk membuatkan simulasi besaran ansuran bulanan yang harus kita bayarkan, untuk durasi 5, 10 dan 15 tahun dengan DP yang kita tentukan. 10 tahun mungkin ideal untuk KPR, karena angsuran tidak mencekik seperti halnya bila durasi angsuran 5 tahun, atau bunga bank tidak mencekik bila durasi angsuran 15 tahun.

c.         Cicilan rumah maksimal 30% dari penghasilan tetap, diluar tagihan lainnya, kecuali penghasilan diatas Rp10jt/bulan. Atau di mutasi rekening terakumulasi penambahan saldo setiap bulan minimal sama dengan angsuran KPR.

d.         Penghasilan boleh ditambah penghasilan pasangan. Misalkan Penghasilan tetap perbulan Rp. 6,7 juta, maka 30%nya = Rp 2 juta. Ini jumlah yang bisa disisihkan untuk angsuran rumah saja.

e.         Untuk membantu mengukur daya beli, kita dapat menggunakan Kalkulator KPR sebagai berikut :

1)            Harga rumah anda : Rp.

2)            Persentase Down Payment : %

3)            Jangka waktu cicilan : Tahun (Berapa tahun angsuran yang diinginkan) Makin lama makin besar harga rumah yang bisa dibeli.

4)            Suku bunga tahunan yang dikenakan : % (Berapa rata-rata Bunga Bank saat ini) Makin kecil bunganya makin kecil angsurannya.

5)            Cicilan bulanan untuk KPR : Rp. (Berapa yang bisa Anda sisihkan sebulan untuk mencicil rumah)

Sebagai contoh nilai batas kredit (misal :146.466.403), Jika Bank membiayai 80%, bagi dengan 0,8. Jika 70% bagi dengan 0,7. (misal 80% maka dibagi 0,8), Hasilnya adalah harga rumah yang akan dibeli dengan KPR (misal : Rp.183.083.004), maka siapkan Uang Muka sebesar 20%-30% dari rumah itu (mis : Rp. 36,7jt), siapkan pajaknya 5% dari harga rumah, siapkan biaya Administrasinya 5% – 7% dari nilai kredit, – sehingga dalam contoh ini total dana yang disiapkan : 36,7 + 9,16jt + 7,33jt = 53,2jt, artinya untuk membeli rumah seharga Rp.183.083.004 paling tidak harus menyediakan dana awal sebesar 53,2 juta untuk uang muka dan administrasi KPR.

3.         Memahami Syarat dan Kondisi KPR.

a.       Setelah pembayaran DP kita menunggu proses approval KPR dari bank. Sambil menunggu aproval KPR dari bank, kita akan diminta menandatangani dokumen “Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanah dan Bangunan” (PPJBTB). Pelajari dengan baik dan pertanyakan pasal-pasal yang masih membingungkan ke pemasaran perumahan yang mengurus rumah yang kita beli. Tanda tangani surat tersebut bila semua pasal dan ayat sudah kita pahami dan pelajari dengan baik.

b.       Beberapa dokumen lain yang kita harus tanda tangani selain PPJBTB misalnya adalah dokumen “tata tertib lingkungan perumahan”, yang berisi peraturan-peraturan dan kewajiban yang harus kita lakukan setelah kita menghuni perumahan tersebut.

c.        Administrasi KPR. Seperti yang telah dijelaskan di atas, maka untuk administrasi kepemilikan rumah dengan KPR adalah sebagai berikut :

1)          Apabila Kredit Pemilikan Rumah (KPR) diurus oleh developer perumahan yang kita ambil, setelah uang tanda jadi dan Down Payment (DP) dibayarkan, maka biasanya proses berikutnya adalah pengumpulan persyaratan untuk administrasi KPR.

2)          Marketing perumahan biasanya akan mengajukan KPR ke dua atau tiga bank sekaligus (paralel). Tujuan utamanya adalah membuat backup bila pengajuan KPR ke suatu bank tidak berhasil, dan juga memberi pilihan penawaran program KPR yang lebih menarik dari beberapa bank. Ingat bahwa developer perumahan juga menginginkan pengajuan KPR kita diterima oleh bank, karena hal itu artinya proses penjualan rumah telah closing.

3)          Persyaratan administrasi KPR berbeda untuk orang dengan status: Karyawan [K], wiraswasta [W] atau profesional [P]. Dokumen yang diperlukan untuk mengurus administrasi KPR adalah seperti di bawah. tanda [K], [W] dan [P] untuk menunjukkan syarat pada tiap status :

a)         Fotokopi KTP Suami dan Istri [K][W][P]

b)         Fotokopi Surat Nikah [K][W][P]

c)         Fotokopi Kartu Keluarga [K][W][P]

d)         Fotokopi Kartu NPWP [K][W][P]

e)         Rekening Koran atau Tabungan Bank (3 Bulan Terakhir) [K][W][P]: Dokumen yang dikeluarkan oleh oleh bank dimana gaji atau pendapatan kita disetorkan. Bisa menggunakan beberapa account bank, bila gaji, honor atau pendapatan kita tersebar ke beberapa bank.

f)          Slip Gaji (3 Bulan Terakhir) [K]: Dokumen yang dikeluarkan oleh oleh perusahaan tempat kita bekerja. Bila kita bekerja di banyak tempat sekaligus, mintalah slip gaji ke setiap perusahaan karena slip gaji ini bisa dihitung total bila income kita dari berbagai sumber.

g)         Surat Keterangan Kerja [K]: Surat yang dikeluarkan oleh perusahaan tempat kita bekerja. Bisa ditanda tangani oleh otoritas tertinggi atau kepala tata usaha. Biasanya pihak bank menginginkan jumlah pendapatan bulanan kita disebut dalam surat keterangan kerja secara explicit.

h)        Rekening Koran atau Tabungan Bank Perusahaan (3 Bulan Terakhir) [W]: Dokumen yang dikeluarkan oleh oleh bank dimana terjadi transaksi perusahaan kita. Account bank yang dimaksud biasanya atas nama perusahaan, meskipun juga memungkinkan apabila kita menggunakan account individu dalam berbisnis.

i)          Fotokopi Akta Pendirian Perusahaan [W]

j)          Fotokopi Tanda Daftar Perusahaan (TDP) [W]

k)         Fotokopi Surat Izin Usaha Perdagangan (SIUP) [W]

l)          Laporan Keuangan Perusahaan (1 Tahun Terakhir) [W]

m)       Surat Ijin Praktek dari Institusi Pemerintah Terkait [P]

4)         Masukkan seluruh dokumen persyaratan administrasi KPR ke dalam map plastik, atur dengan rapi dan buat keterangan dari tiap-tiap dokumen. Ini untuk mempermudah pihak perumahan dan bank dalam mempelajari dokumen kita. Juga untuk memberi impact positif bahwa kita serius dalam pengajuan KPR tersebut.

5)         Jangan lupa untuk men-scan seluruh dokumen yang ada. Kita perlu menyimpan versi file elektronik dari seluruh dokumen, supaya mempermudah kita apabila pihak bank meminta kembali dokumen yang telah kita kumpulkan. Disamping tentu saja untuk backup dokumen kita.

6)         Setelah dokumen kita serahkan ke bank, melalui developer perumahan tentunya, pihak Bank akan melakukan checking ke Bank Indonesia (BI) berhubungan dengan status kita (nama kita). Kredibilitas keuangan kita diuji di sini. KPR akan sulit disetujui apabila kita memiliki track record buruk di peminjaman bank, kartu kredit, dsb.

7)         Pihak bank akan menghubungi kita mengabarkan hasil BI checking, melakukan konfirmasi dan sedikit interview ke kita dalam upaya memproses lebih lanjut pengajuan KPR kita. Biasanya pihak bank akan meminta tambahan dokumen apabila dirasa masih ada yang kurang dalam pembuktian kekuatan finansial kita. Seluruh proses pengiriman dokumen bisa menggunakan email (attachement), jadi tidak perlu menggunakan jalur darat (offline) yang menghabiskan waktu. Bantu pihak bank untuk melengkapi dokumen kita dengan cepat, dan selalu jujurlah kepada mereka terhadap kemampuan finansial kita. Intinya jalin komunikasi dengan pihak bank yang membantu mengurus KPR kita.

8)         Rule umum untuk jumlah pinjaman yang disetujui oleh bank adalah, apabila kekuatan finansial (pendapatan) bulanan kita 3x jumlah pembayaran kredit bulanan. Jadi bila cicilan KPR kita perbulan Rp. 5juta, itu artinya pendapatan perbulan kita minimal Rp. 15 juta.

9)         Pihak bank akan menghubungi kita lagi apabila pengajuan KPR kita diterima. Dan mereka biasanya meminta kita mengisi formulir persetujuan KPR.

4.         Mencari Rumahnya.

a.         Lakukan survey secara mendetail tentang perumahan yang akan kita beli. Survey bisa dilakukan baik melalui Internet atau survey lapangan. Buat komparasi, scoring, dan analisa berdasarkan parameter dan spesifikasi rumah yang kita inginkan.

b.         Pemilihan rumah sendiri bisa menggunakan beberapa parameter, misalnya seperti di bawah.

1)         Posisi di dalam atau di luar cluster. Untuk keluarga muda yang masih memiliki anak kecil, pilihan rumah di dalam cluster lebih memudahkan dalam manajemen anak. Di dalam cluster juga relatif lebih aman karena biasanya ada satpam cluster yang menjaga arus keluar masuk mobil dan barang.

2)         Kedekatan dengan taman.

3)         Arah hadap rumah (timur, selatan, barat, utara). Ingat matahari terbit dari timur dan tenggelam di barat. Sesuaikan apakah kita ingin mendapatkan matahari pagi atau sore, demikian juga dengan matahari dari depan, belakang, samping kanan atau kiri rumah kita.

Posisi di hook yang ada kelebihan tanah atau tidak. Ketersediaan sisa tanah dan letak rumah di hook (pinggir) memungkinkan kita dengan mudah merenovasi rumah. Konsekuensinya adalah harganya yang relatif lebih mahal.

c.         Datangi pemasaran (marketing) perumahan dan minta informasinya rumah dari yang kita beli dengan lebih detail. Minta pihak pemasaran perumahan untuk mengantar kita langsung ke lokasi atau cluster yang kita pilih. Interview tetangga sekitar atau satpam apabila masih ada informasi yang kita butuhkan.

d.         Status rumah ada dua : siap huni dan indent. Untuk rumah yang statusnya “siap huni”, biasanya kita bisa langsung melihat rumah yang ingin kita beli. Sebagian besar perumahan menggunakan model “indent”, jadi kita hanya bisa memilih lokasi dari gambar site map, dan kita harus menunggu 8-24 bulan dari akad kredit untuk proses pembangunan rumah.

e.         Cari rumah yang harganya maksimum 50% diatas harga yang kita cari Rumah atau apartemen seken adalah properti yang dijual oleh pemilik atas nama pribadi atau yang dikuasakan. Bukan atas nama perusahaan biasanya bersertifikat Hak Milik, Bila benar-benar tertarik pada satu properti, bisa berikan tanda jadi yang besarnya tidak lebihdari 10% agar pemilik tidak menjual properti tersebut ke orang lain, beri pengertian bahwa penjual menerima Tunai uangnya, bukan dikredit, mintalah copy surat-surat rumah seperti sertifikat, IMB, PBB juga Dokumen penjual seperti KTP, KK, Surat Cerai, Keterangan Kematian, Fatwa waris dan sebagainya.

5.         Mengajukan Aplikasi KPR.

a.         Ajukan aplikasi ke banyak Bank sekaligus. Mengapa ? Agar kita punya pilihan, Jika ada pilihan, kita punya posisi tawar.

b.         Menghemat waktu, jika 1 bank menolak, Anda tidak harus memulai dari awal.

c.         Tiap Bank berbeda bunga, layanan dan paling penting, nilai appraisalnya.

d.         Tingkat bunga, layanan dan appraisal bisa dinegosiasikan, bila Anda mengenal wakil dari Bank.

6.         Akad Kredit.

a.            Proses terakhir adalah akad kredit. Akad kredit adalah titik awal dimulainya KPR kita. Bulan berikutnya kita sudah mulai membayar angsuran bulanan kita. Dan artinya kita sudah bisa mulai menempati rumah kita, khususnya untuk yang membeli rumah siap huni.

b.            Pada tahap ini bisa dibilang kita telah 30% memiliki rumah baru karena biasanya kita telah diwajibkan untuk membayar BPHTB dan uang muka. Setelah para pihak menandatangani maka 80% kita telah memiliki rumah baru.

c.            Apabila KPR lancar, biasanya sekitar 10-30 hari setelah DP, kita sudah bisa akad kredit. Akad kredit adalah titik awal dimulainya KPR kita. Bulan berikutnya kita sudah mulai membayar angsuran bulanan kita. Pada saat akad kredit, biasanya pihak bank dan notaris menawarkan pengajuan peningkatan hak dari Hak Guna Bangunan (HGB) menjadi Hak Milik (HM). Pengurusan Sertifikat Hak Milik (SHM) biasanya memerlukan biaya sekitar Rp 5-6 juta, dan bisa diajukan di awal kredit atau setelah kita menyelesaikan angsuran.

d.            Untuk rumah yang siap huni, biasanya memerlukan waktu 1-2 bulan dari akad kredit, sampai rumah bisa kita tempati (serah terima rumah). Biasanya proses 1-2 bulan itu digunakan untuk: melakukan pembersihan dan pengecatan ulang rumah, pendaftaran PLN, PDAM, Line Telpon, dsb.

Hal-hal yang perlu diperhatikan

1.         Bila membeli rumah dari perorangan, pastikan bahwa sertifikat yang ada tidak bermasalah dan ada IMB sesuai dengan kondisi bangunan yang ada.

2.         Bila membeli rumah dari Developer, pastikan bahwa Developer dimaksud telah mempunyai ijin-ijin, antara lain :

a.         Ijin Peruntukan Tanah : Ijin Lokasi, Aspek Penatagunaan lahan, Site Plan yang telah disahkan, dsb.

b.         Prasarana sudah tersedia.

c.         Kondisi tanah matang.

d.         Sertifikat tanah minimal SHGB atau HGB Induk atas nama developer.

e.         IMB Induk.

3.         Kenali reputasi penjual (perorangan atau developer).

4.         Jangan melakukan transaksi jual beli di bawah tangan, artinya apabila rumah yang akan dibeli masih dalam status dijaminkan di bank, maka lakukanlah pengalihan kredit pada Bank yang bersangkutan dan dibuat akte jual beli di hadapan notaris. Jangan sekali-kali melakukan transaksi pengalihan kredit “di bawah tangan”, artinya atas dasar kepercayaan saja dan tanda buktinya hanya berupa kwitansi biasa, karena bank tidak mengakui transaksi yang seperti ini.

5.         Kita mendapatkan waktu garansi kerusakan rumah atau kadang disebut “masa pemeliharaan”, dengan durasi 3-6 bulan dari proses serah terima rumah. Waktu garansi (masa pemeliharaan) itu ias gunakan untuk komplen dan meminta perbaikan gratis apabila rumah kita bocor, dinding retak atau kerusakan lain.

6.         Sebaiknya dalam masa pemeliharaan, jangan dulu melakukan renovasi rumah secara signifikan, karena itu akan menghilangkan 3-6 bulan garansi kerusakan. Masalah ini biasanya tertulis jelas di PPJBTB.

7.         Jangan lupa untuk menambahkan interior rumah, memasang teralis di pintu dan jendela, serta memasang bak penampungan air dan toren untuk backup bila air PDAM atau sumur tidak lancar. Intinya usahakan mengurus segala keperluan lain berhubungan dengan isi dan desain rumah kita, sebelum kita tempati. Karena setelah kita tempati, proses seperti itu akan relatif lebih repot kita lakukan.

JANGAN PERNAH MENYERAH UNTUK MENDAPATKAN RUMAH IDAMAN

SHM         Atau disebut SERTIFIKAT HAK MILIK, Izin Penghuni berbeda dengan SHM. Meskipun sebuah rumah dinas telah dihuni berpuluh tahun bukan berarti rumah itu sudah menjadi milik penghuni. SHM merupakan Hak Atas Tanah yang terbaik, jangka waktu berlakunya hak, tidak dibatasi. Obyek tanah yang bisa dijadikan hak milik adalah tanah pertanian dan bukan pertanian.

Pemegang Hak Milik adalah :

1.         Perseorangan Warga Negara Indonesia.

2.         Badan Hukum yang ditunjuk seperti Bank Pemerintah dan Lembaga Keagamaan (yang menggunakan tanahnya untuk sarana peribadatan).

3.         Hak Milik atas tanah negara dapat diperoleh dengan Keputusan Pemberian Hak oleh Instansi BPN (Badan Pertanahan Nasional).

4.         Hak Milik dapat juga diperoleh dengan mendaftarkan tanah Hak Milik Adat/Girik ke kantor BPN untuk dikonversi menjadi Hak Milik.

5.         Hak Milik dapat beralih dan dialihkan serta dapat dibebani dengan Hak Tanggungan sebagai Jaminan Hutang.

Prosedur membuat SHM :

1.            Mengisi Formulir Permohonan.

2.            Maksimum luas tanah 600M2.

3.            Sertifikat Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai.

4.            Foto copy Izin Mendirikan Bangunan, atau Surat Keterangan Lurah setempat bahwa bangunan tersebut digunakan untuk rumah tinggal (dengan menunjukan aslinya).

5.            Foto copy PBB tahun berjalan (dengan menunjukan aslinya).

6.            Surat Pernyataan diatas materai Rp.6000,- tidak memiliki tanah perumahan lebih dari 5 (lima) bidang dengan luas tanah keseluruhan tidak lebih dari 500M2.

7.            Surat Kuasa dan Foto copy KTP Penerima Kuasa bila dikuasakan.

8.            Foto copy KTP Pemohon.

9.            Surat Persetujuan dari pemegang Hak Tanggungan apabila tanah tersebut dibebani Hak Tanggungan.

HGB             Adalah singkatan dari Hak Guna Bangunan. HGB dapat diberikan atas Tanah Negara, Tanah Hak Pengelolaan (oleh pemerintah) atau Tanah Hak Milik oleh pemegang Hak Milik. Jadi kalau membeli tanah HGB tanya dulu dasarnya, khawatir tidak bisa ditingkatkan menjadi Hak Milik.

Jangka waktu berlakunya HGB :

1.         Paling lama 30 tahun dan bisa diperpanjang paling lama 20 tahun.

2.         Obyek tanahnya adalah Tanah untuk mendirikan bangunan.

3.         Pemegangnya (subyek) adalah perorangan WNI atau Badan Hukum Indonesia.

4.         HGB dapat beralih dan dialihkan serta dapat dibebani Hak Tanggungan sebagai jaminan hutang.

IMB          Adalah IZIN MENDIRIKAN BANGUNAN, Semua bangunan harusnya punya IMB. IMB, IPB (Izin Penggunaan Bangunan) dan KMB (Kelayakan Menggunakan Bangunan) TMT 2 Januari 2008 bisa diurus di tingkat kecamatan melalui seksi P2B kecamatan. Ini untuk bangunan rumah tinggal. Untuk yang lain tetap di Walikota. Sebelumnya proses penerbitan IMB 35 hari untuk rumah tinggal dan 25 hari untuk non rumah tinggal sekarang pengurusan dan proses dipersingkat, IMB 10 hari kerja, IPB dan KMB 14 hari kerja. Sesuai dengan Pergub nomor 85 tahun 2006, Biaya Restribusi Permohonan IMB untuk :

1.         Perumahan Kecil                = Rp. 50.000,-

2.         Perumahan Sedang           = Rp. 75.000,-

3.         Perumahan Besar               = Rp.100.000,-

Biaya Pengurusannya (resmi) :

1.         Perumahan Kecil                = Rp. 50.000,-

2.         Perumahan Sedang           = Rp. 75.000,-

3.         Perumahan Besar               = Rp. 100.000,-

Belum termasuk biaya pengawasan, advis planing, gambar tehnik (blue print) Rp. 500 ribu dan lain-lain.

Cara mendapatkan IMB :

1.         Datang ke SUDIN Dinas Tata Kota Kecamatan sesuai lokasi tanah/rumah untuk mengajukan Izin Peruntukan Penggunaan Tanah (IPPT).

2.         Tim dinas tata kota akan memeriksa dan mengukur ke lapangan peta situasi tanah, sekaligus menentukan GSJ(garis sepadan jalan), GSB(garis sepadan bangunan), KLB(koefisien luas bangunan), KDB (koefisien dasar bangunan), peruntukan lahan, rencana pengembangan, rencana pembuatan / pelebaran jalan dan sebagainya.

3.         Mendapat Advis Planing.

4.         Berdasarkan advis planing itu Anda membuat gambar tehnik bangunan
Untuk bangunan di atas 200m, gambar blueprint harus dibuat arsitek terdaftar yang memiliki SIBP (Surat Izin Bekerja sebagai Perencana).
Sedangkan di bawah 200 m2 tidak diperlukan kecuali untuk perumahan real estate.

5.         Siapkan :

a.         FC KTP.

c.         FC pembayaran PBB terakhir.

d.         FC sertifikat.

e.         FC akte jual beli.

f.          Izin Peruntukan Penggunaan Tanah (IPPT).

g.         Gambar teknik bangunan (blue print).

h.         Surat persetujuan tetangga kiri, kanan & belakang.

i.          FC IMB lama (untuk IMB renovasi).

6.         Datangi Sudin Penataan dan Pengawasan Bangunan (P2B) di Kecamatan sesuai lokasi tanah/rumah.

7.         Beli & isi formulir permohonan IMB + meterai 6000.

8.         Bayar retribusi sesuai dengan perhitungan.

9.         Minta kuitansi/tanda terima.

Dalam 10-14 hari kerja (dulu 25 hari) IMB akan keluar berupa Surat Keputusan Kepala Dinas P2B atas nama Gubernur. Sedangkan untuk Golongan Pemugaran A dan B (biasanya di Menteng & Kebayoran Baru) terlebih dahulu harus melewati sidang Tim Penasihat Arsitektur Kota (TPAK).

Kegunaan IMB

1.         Kepastian hukum jadi bukan bangunan liar.

2.         Mudah diagunkan ke bank.

3.         Karena pembangunannya “diawasi” bangunan itu bisa di bilang aman ditinggali, tidak merusak keserasian lingkungan.

TANAH GIRIK IMB untuk tanah girik bisa diajukan selama tidak ada sengketa dan benar-benar dikuasai. Maksudnya, ditinggali. Ini wajib diterangkan oleh surat resmi dari lurah setempat.

KPR (KREDIT PEMILIKAN RUMAH) SEKEN   Kredit Rumah Seken belum begitu dikenal masyarakat. Ada beberapa kemungkinan :

1.         Sifat pasar properti yang jarang dimasuki oleh warga masyarakat.

2.         Seberapa sering seorang warga yang bertransaksi jual-beli rumah dalam hidupnya ? Tentu tidak terlalu sering dibandingkan dengan jual-beli mobil atau motor.

3.         Gencarnya promosi dari developer untuk perumahan (primary market).
Terutama saat launching produk terbarunya. Ditambah lagi dengan DP yang bisa diangsur bahkan tanpa DP.

Sekarang sudah banyak Bank yang peduli kepada pasar Rumah seken. Mereka mau membiayai pembelian rumah seken selama legalitas dari rumah seken tersebut jelas dan mudah dijual kembali, Bagi anda yang kesengsem untuk tinggal dekat dari rutinitas sehari-hari, anda tidak perlu khawatir lagi dengan masalah pembiayaan. Tidak hanya rumah, apartemen dan ruko seken pun ada yang mau membiayai pembeliannya. Bahkan tanah kosong…

Untuk renovasinya atau bangun baru, juga ada yang bersedia membantu membiayai. Dan bagi anda yang ingin “menyekolahkan” rumahnya tanpa harus punya bidang usaha, dapat menggunakan Kredit Multiguna. Kredit Multiguna ini bisa anda gunakan untuk apa saja. Semua ini dari Bank, lembaga keuangan yang diakui oleh pemerintah.
Terkadang, rumah seken yang masih diangsur pembayarannya, namun ingin anda miliki. Tidak masalah, yang seperti ini juga bisa diajukan bantuan pembiayaannya.
Harga properti cenderung naik setiap saat. Jadi jangan tunggu lebih lama lagi, begitu anda punya pemasukan (rutin) setiap bulan, belilah rumah. Jangan tunggu gaji anda naik, karena harga rumah juga naik, capek kejar-kejaran sama inflasi.

Jika kita menabung untuk bisa membeli rumah, Tabungan kita akan sulit mengejar kenaikan harga rumah

Cara beli rumah seken tanpa Uang Muka.

KPR, Kredit Pemilikan Rumah Tanpa Uang Muka bukan berarti KTA = Kredit Tanpa Angsuran, akan tetapi kita tetap harus membayar angsurannya tiap bulan. Angsurannya bisa didapat dari hasil sewa (indekost) atau hasil usaha di properti yang kita beli atau menyewakan space untuk papan iklan. Jika hasilnya lebih tinggi dari angsuran KPR, itu namanya Anda beli rumah Tidak pakai uang malah dapat uang.

Properti yang dibeli adalah properti bekas/seken (second). Properti Second (Seken) adalah Rumah yang penjualnya perorangan, bukan perusahaan. Bersertifikat Hak Milik atau HGB, bangunannya bisa baru, bisa juga yang mau rubuh. Untuk mendapatkan KPR Tanpa DP, Mark Up adalah strategi yang mungkin Anda pikirkan.

Tapi tahukah Anda, bahwa harga ditentukan bukan oleh Anda, bukan oleh penjual, bukan juga oleh NJOP ?

Sadarkah Anda bahwa Harga rumah ditentukan oleh Bank ?

Jadi bagaimana kita melakukan mark-up bila yang menentukan harga adalah pihak bank ?

Maka yang perlu kita pahami adalah mengenai tahapan beli rumah dengan KPR, Disini kita akan mengetahui strategi yang cocok untuk membeli rumah dengan KPR Tanpa Uang Muka (DP).

RUMAH IDAMAN Tips dan panduan membeli rumah.

1.         Pastikan tujuan dan alasan anda membeli rumah.

a.         Apakah untuk investasi ?

b.         Apakah perubahan jumlah anggota keluarga ?

c.         Apakah pindah lokasi kerja atau bosan membayar uang sewa ?

d.         Mengetahui alasan anda akan membuat anda lebih fokus akan karekteristik rumah yang ingin anda beli. Misalnya, bila untuk investasi, fokus anda mungkin adalah mengambil keuntungan saat membeli. Bila anda membeli karena bosan bayar sewa, anda mungkin harus ambil KPR dan salah satu syarat utama mengajukan KPR adalah rumah yang dibeli harus bersertifikat, tidak di gang dan tidak disebelah restaurant besar.

2.         Ketahui kebutuhan anda. Kelihatannya mudah namun sulit memisahkannya dengan keinginan. Apa yang paling anda cari dari sebuah rumah :

a.         2 kamar tidur dengan kamar mandi didalam ?

b.         Halaman depan/belakang yang luas ?

c.         Kolam renang ? d. Kamar Tidur utama di lantai dasar ?

e.         Garasi untuk 3 mobil, dan sebagainya ?

f.          Lebih mudah mengetahui keinginan daripada kebutuhan, Bila mengikuti keinginan anda mungkin harus kompromi dengan harga.

3.         Cari informasi. Terutama bagi yang baru pertamakali membeli rumah. Informasi seperti :

a.         Proses jual beli,

b.         Sumber pembiayaan (KPR),

c.         Memilih notaris,

d.         Fasilitas umum yang ada,

e.         Biaya lingkungan dan sebagainya.

f.          Terutama adalah informasi mengenai harga pasaran, kecuali jika anda tidak ada masalah dengan keuangan.

4.         Mengukur daya beli. Bila tabungan kita masih belum cukup untuk membeli sebuah rumah, saat ini banyak lembaga pembiayaan yang dengan senang hati membantu anda. Sebaiknya total semua angsuran anda (termasuk kartu kredit dan kredit mobil) tidak lebih dari 30% penghasilan. Atau lebih mudahnya, lihat saja berapa yang bisa anda sisihkan setiap bulannya? Segitulah maksimum yang bisa anda keluarkan untuk angsuran. Jangan memaksa diri kecuali anda suka dipaksa. Angsuran kredit tidak harus merubah gaya hidup anda menjadi gaya hidup prihatin, kecuali anda menikmatinya.

5.         Mencari rumah. Mencari informasi rumah lengkap dengan harga, lokasi, fasilitas, model arsitektur (dari foto rumah), luas tanah, jumlah kamar dan sebagainya.

6.         Berunding harga. Banyak yang bisa dirundingkan dalam proses jual beli rumah. Seperti waktu pengosongan, skema pelunasan, barang-barang yang ditinggalkan, jaminan kualitas bangunan dan lain sebagainya. Anda harus berunding, bila segan gunakan pihak ketiga Istri, suami, adik, anak atau teman.

7.         Inspeksi ke lokasi. Jika sudah menemukan rumah yang sesuai dengan kriteria, luangkan waktu anda dan keluarga untuk meninjau lokasi, Periksa kondisi bangunan dan situasi lingkungan sekitar, diwaktu siang, malam, hari kerja dan hari libur apakah diwaktu tertentu, secara berkala, ada keramaian didekat calon rumah anda atau bila malam hari di jam tertentu banyak “pedagang” yang berkeliaran.

8.         Penutupan. Selamat !! Anda telah punya rumah. Untuk memastikan hak anda atas properti yang baru anda beli, konsultasikan dengan PPAT/Notaris yang anda percayakan. Atau gunakan notaris bank. Mereka dibayar dengan uang anda bukan uang bank. Anda berhak mendapat informasi yang anda inginkan.